civil, SERVICIOS

Los efectos del coronavirus en los arrendamientos para uso distinto a vivienda.

Una vez examinado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente
al COVID-19 se ha podido comprobar que no contiene ninguna medida dirigida a suspender, aplazar o rebajar el pago de las rentas en los arrendamientos de locales de negocio, ni ayudar a los arrendatarios a afrontar dichos pagos pues , como se indica en el art 3: se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, desde este artículo y hasta el artículo 9, ambos incluidos.

Ante este silencio, se plantea la cuestión de si se mantiene la obligación del pago de la renta en estos arrendamientos en los mismos términos estipulados en el contrato durante los meses en que estén afectados por el estado de alarma. Afectación que puede producirse bien porque están incluidos entre aquellos negocios que no pueden abrir o bien porque aún pudiendo hacerlo sufren enormes pérdidas por las resticciones de la libertad de movimientos y de actividades impuestas durante el estado de alarma. La falta de regulación produce inseguridad jurídica sobre los efectos que se producirían en caso de que el arrendatario dejara de pagar las rentas o realice pagos parciales debiendo resolverse la cuestión aplicando las normas, jurisprudencia y principios generales del Derecho Civil.

No parece que estemos ante un caso de extinción de la obligación de pago de la renta por fuerza mayor o imposibilidad sobrevenida ya que el pago siempre sería posible al tratarse de una deuda dineraria y tampoco sería justo hacer recaer sobre el arrendador todos los riesgos derivados de la nueva situación.

Como señala La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015 STS 2344/2015 ECLI:ES:TS:2015:2344 :Deviene necesario, pues, diferenciar entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias, de aquellos supuestos en que la prestación resultase exorbitante o excesivamente onerosa, con encaje en la doctrina de la cláusula ”  rebus sic stantibus “, que opera con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada.

La doctrina de la clausula “rebus sic stantibus” permite  modificar o revisar las condiciones del contrato  cuando se produce una alteración imprevisible de circunstancias que hace el cumplimiento excesivamente gravoso para una de las partes. Esta doctrina la considero aplicable a los arrendamientos de locales de negocio que deben permanecer cerrados por imposición del estado de alarma y en,  función de cada caso, si se demuestra una grave afectación, también se puede aplicar a los arrendamientos de locales de negocio que no están obligados a cerrar pero  que sufran grandes  pérdidas, que podrían cifrarse en un descenso de al menos un 50% de sus ingresos, por analogía a lo establecido en el art. art 1575 del Código Civil para el arrendamiento de fincas rústicas.

En el caso de Navarra esta cláusula está regulada en Ley 498 de la Compilación que dice: ”  rebus sic stantibus “. Cuando se trate de obligaciones de largo plazo o tracto sucesivo, y durante el tiempo de cumplimiento se altere fundamental y gravemente el contenido económico de la obligación o la proporcionalidad entre las prestaciones, por haber sobrevenido circunstancias imprevistas que hagan extraordinariamente oneroso el cumplimiento para una de las partes, podrá esta solicitar la revisión judicial para que se modifique la obligación en términos de equidad o se declare su resolución.

Debe tenerse en cuenta que la aplicación de esta cláusula se ha realizado con suma cautela por la jurisprudencia . Así, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 17/01/2013 que la cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 ), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97)

Como indica la referida sentencia en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art 1213 del CC  en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 del CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:

“Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato”

Si bien la jurisprudencia aplicó esta cláusula a supuestos de alteración imprevisible de circunstancias derivadas de la anterior crisis económica se ha ido restringiendo esta posibilidad en la evolución posterior. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 19/2019 de 15/01/2019:

 Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla “rebus”, con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:
i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró “que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable”.
ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que “del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula ”  rebus sic stantibus ” a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate”.

iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, “aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla ”  rebus sic stantibus ” en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador”.

La argumentación de la sentencia recurrida por la que se rechaza la pretensión de rebaja del precio pactado tampoco es contraria al criterio legal que se desprende del art. 1575 CC , que en la regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes, y que la pérdida de frutos sea de más de la mitad de los frutos. En el caso no concurre ninguna de estas circunstancias. La disminución de las rentas procede de una evolución del mercado, las partes previeron la posibilidad de que en algunos ejercicios la rentabilidad del hotel no fuera positiva para la arrendataria y las pérdidas alegadas por NH en la explotación del hotel de Almería son inferiores al cincuenta por ciento, sin contar con que el resultado global del conjunto de su actividad como gestora de una cadena de hoteles es, según considera probado la Audiencia a la vista del informe de gestión consolidado, favorable.

Aunque la sentencia citada es contraria a la aplicación de la cláusula en el caso por la previsibilidad del cambio de circunstancias, considero que en el supuesto de cierre de locales como consecuencia del estado de alarma no existe dicha previsibilidad, por lo que podría aplicarse “a contrario” el argumento de la sentencia para considerar aplicable la pretensión de rebaja de la renta aplicando lo previsto en el art. 1575 del CC, siempre que existan pérdidas superiores al 50%.

El supuesto actual es asimilable mas que a la alteración de circunstancias derivadas de crisis económica a otros supuestos de alteración de circunstancias derivadas de cambios en la normativa urbanística o administrativa en general, que obligan al cierre del local de manera temporal o definitiva

En este sentido puede citarse la sentencia de la sentencia de la Sección N. 11 de la Audiencia Provincial de Madrid, sentencia 00293/2010, que considera que efectivamente, se han producido circunstancias sobrevenidas ajenas a las partes, pues el contrato destinado a un centro infantil, que llega a desplegar su actividad desde la fecha en que se suscribe, hasta el precinto y clausura del Ayuntamiento, sin embargo, posteriormente se frustra por causa no imputable a ninguna de ellas, por la denegación de la licencia, cuando se había previsto el desarrollo de esa actividad en el mismo, y se desconocía esa circunstancia. Así, como dice la sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, S 7-7-2009, nº 347/2009 , rec. 349/2008, citando la de 5.7.2005 : “La denominada teoría de la cláusula ”  rebus sic stantibus “, derivada a su vez de la máxima “constractus qui habent tractum succesivum vel dependentiam de futuro  rebus sic stantibus intelliguntur”, no recogida expresamente en nuestro ordenamiento, tiene por finalidad corregir situaciones de notoria injusticia en supuestos concretos de relaciones contractuales duraderas o de tracto sucesivo, caso de alteración de las circunstancias que presidieron su celebración, que se producirían si no se imponen límites o cortapisas a la autonomía de la voluntad en materia contractual ( pacta sunt servanda ) que permitan la revisión e incluso la resolución del contrato en tales supuestos, debe interpretarse con extraordinaria cautela por la indudable inseguridad jurídica que en las relaciones contractuales originaría su desmesurada aplicación, y es general opinión doctrinal y jurisprudencial que deben concurrir para su virtualidad los siguientes requisitos:.- 1º) Que el contrato sea de los llamados de tracto sucesivo o referido a un momento futuro.- 2º) Que el riesgo no haya sido el único y determinante motivo del negocio, es decir, que no tenga éste carácter aleatorio.- 3º) Alteración extraordinaria de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, que produzca desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes.- 4º) Que la supervivencia de tales circunstancias haya sido imprevisible, careciéndose de otro medio para remediar el perjuicio.- 5º) Petición al respecto de parte interesada.”…

En el caso enjuiciado, nos encontramos ante un contracto de tracto sucesivo, ese riesgo no se constituía en motivo único y determinante del negocio, ni tenía carácter aleatorio; se produjo esa alteración extraordinaria de circunstancias, cuya continuidad provocaría una desproporción exorbitante de prestaciones, pagándose una renta cuando el local se encontraba cerrado, siendo imprevisible el desarrollo de esas circunstancias, pues en principio el local lo presumían idóneo, mediando la petición al respecto de la demanda, en cuanto a la improcedencia del pago de la renta , por razón esa causa o circunstancia sobrevenida. Para concluir, a ello se suman los actos propios de la demandada condonando a partir de la clausura, la rentas de parte de esos meses que se dejaron de abonar, de acuerdo con el artículo 7 del CC .”

A mi juicio, en base a lo expuesto hasta ahora, los arrendatarios de locales de negocio que se encuentren cerrados como consecuencia de la declaración del estado de alarma o que por este motivo hayan sufrido pérdidas superiores al 50% de los ingresos, a falta de previsión contractual o de acuerdo con el arrendador, pueden reclamar al arrendador una rebaja de la renta, que estaría en torno al 50%, dependiendo de las circunstancias. Cabe destacar que en esta sentencia se exige como requisito que exista una petición al respecto de la parte interesada, por lo que es necesario que el arrendatario que pretenda aplicar esta cláusula para obtener una rebaja de la renta se lo comunique de manera fehaciente al arrendador.

En cualquier caso lo recomendable es que se llegue a una solución negociada , teniendo en cuenta además el cierre de los juzgados para cualquier demanda de desahucio reclamación o determinación de rentas mientras  dure el estado de alarma y dado el previsible colapso que se producirá después.

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