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La jurisprudencia del Tribunal Supremo en los últimos años ha venido evolucionando en la protección del comprador de viviendas en construcción frente a la posible insolvencia del promotor que incumple su obligación de entrega. Así, ha venido considerar que si el Banco que recibe los pagos anticipados para la compraventa de vivienda no exige al promotor que constituya la garantía establecida legalmente, el Banco es responsable frente al comprador de la devolución de las referidas cantidades.
El art. 1.2ª inciso final de Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, según el Tribunal Supremo, hace responsable a las entidades de crédito que admitan ingresos de compradores en una cuenta del promotor, sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, de todas las cantidades anticipadas e ingresadas en la entidad.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo está recogida en la sentencia de TS n.º 733/2015, Sala 1ª, de lo Civil de 21 de diciembre de 2015 (recurso 2470/2012 ), sentencia nº 226/2016, de 8 de Abril de 2016 (recurso 2750/2013), sentencias n.º 174/2016, de 17 de marzo de 2016 (recurso 2695/2013 ) y n.º 142/2016 de 9 de marzo de 2016 (recurso 2648/2013), según las cuales en las compraventas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad, de manera que se impone al banco una obligación de control sobre el promotor cuyo incumplimiento determina la responsabilidad del banco frente al comprador.
Dice la Sentencia nº 226/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 8 de Abril de 2016 reiterando la doctrina de las sentencias de 17 de marzo de 2016 (recurso 2695/2013 ) y 9 de marzo de 2016 (recurso 2648/2013 ), que la condición 2.ª del art. 1 de la Ley 57/1968 sí impone al Banco una obligación de control sobre el promotor cuyo incumplimiento determina la responsabilidad del Banco frente al comprador, y más aún cuando, como en este caso, el Banco recurrente era el mismo en el que el promotor tenía abierta la cuenta especial y el mismo que se había constituido en garante de las cantidades anticipadas por los compradores.”
En el mismo sentido la sentencia núm. 636/2017 del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2017, que además señala que la prescripción de un año alegada no debe ser apreciada, porque la responsabilidad del Banco no se funda en el art. 1902 CC , al que se refiere el art. 1968-2.º del mismo Código , sino en una norma especial de la Ley 57/1968, su art. 1-2 .ª. Se trata de una responsabilidad u obligación nacida de la ley en sentido estricto ( arts. 1089 y 1090 CC ) que, a falta de regulación específica de la prescripción en la propia Ley 57/1968 y como ya resolvió la sentencia de esta sala 781/2014, de 16 de enero , queda sujeta al régimen general del art. 1964 CC para las acciones personales.
Con relación al plazo de ejercicio de la acción debe tenerse en cuenta que la ley 57/1968 ha sido derogada por la ley 20/2015 de Ordenación, Supervisión y Solvencia de Entidades Aseguradoras, que a su vez modifica la Disposición Adicional 1ª de la ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Entre las novedades de la reforma destaca especialmente la previsión de caducidad del aval, al disponer que transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval. Aunque no se establece expresamente la caducidad para el seguro de caución, es previsible que la mencionada caducidad de dos años se alegue por las entidades de crédito en los supuestos en que se les reclame a ellas la responsabilidad por falta de garantía, si el comprador ha dejado transcurrir dicho plazo de dos años desde el incumplimiento del promotor.
En primer lugar sería discutible si la caducidad del aval prevista en la nueva normativa para el caso de que el comprador no reclame al promotor durante un plazo de dos años desde el incumplimiento puede dar lugar a una interpretación de la caducidad de la acción contra el Banco en los supuestos de reclamación frente al Banco por no exigencia de aval al promotor. Pero, en cualquier caso, considero que el nuevo régimen y la posible alegación de caducidad solo debería entenderse aplicable a la devolución de cantidades anticipadas tras la entrada en vigor de la nueva ley ( 1 de enero de 2016) y no a las reclamaciones de cantidades entregadas durante la vigencia de la ley 57/1968, que siguen sujetas al plazo de prescripción del art. 1964.2 del Código Civil, pues en otro caso estaríamos aplicando retroactivamente una ley, cuando la misma no lo establece. En este sentido se han pronunciado las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de enero de 2018 ( Sección 18) y 7 de febrero de 2018 ( Sección 19), al considerar que el plazo de caducidad de dos años no puede computarse antes de la entrada en vigor de la nueva ley.
Recientemente este despacho ha obtenido a su favor sentencia del Juzgado de 1ª Instancia N.º 2 de Lalín que, aplicando la doctrina jurisprudencial indicada en este artículo, condena a la entidad Abanca a devolver al comprador de la vivienda las cantidades anticipadas por éste al promotor que fueron ingresadas a través de la cuenta de éste en la entidad bancaria demandada.
Victorino Fuente Martínez 